Plusvalía al vender tu casa: impuestos, trámites y consejos

Vender una casa conlleva una serie de trámites y obligaciones fiscales que, quizá, no has contemplado. Uno de ellos es la plusvalía. ¿Tienes claro cómo funciona este impuesto y cómo se calcula? ¡Te lo contamos!

La plusvalía municipal se conoce oficialmente como IIVTNU. Es decir, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. ¿Te suena? Veamos más en detalle en qué consiste.

Definición y por qué se aplica al vender una vivienda

Estamos hablando de un tributo que cobran los ayuntamientos cuando se transmite una propiedad. Lo que se graba es la revalorización del terreno sobre el que se asienta el inmueble. 

Por tanto, se aplica bajo la suposición de que el suelo urbano aumenta su valor con el tiempo. Por tanto, cuando vendes una casa, tienes que pagar al ayuntamiento por ese supuesto incremento. 

Diferencia entre plusvalía real y catastral

A la hora de calcular el impuesto, existen dos métodos para calcular la base imponible: el objetivo y el real. 

• Plusvalía objetiva. Se emplea el valor catastral, que es la cuantía que vale el inmueble a efectos tributarios. Aparece reflejado en el recibo del IBI.
• Plusvalía real. Considera la diferencia entre el precio de compra y el de venta. 

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Como hemos visto, el cálculo se puede hacer a través de dos vías diferentes. Tú, como contribuyente, podrás elegir el que te resulte más beneficioso. 

• Método objetivo. El valor catastral de la vivienda se multiplica por el coeficiente correspondiente al número de años que han pasado desde que se adquirió la propiedad. Después, se aplica el tipo impositivo.
• Método real. Al precio de venta se le resta el precio de adquisición. Después, de la cantidad resultante solo seleccionamos la proporción respectiva al valor catastral del suelo para aplicar el tipo impositivo.

Factores que influyen en el cálculo

Algunos de los factores clave para calcular la plusvalía son estos:

• Valor catastral. Actúa como base imponible en el método objetivo. 
• Coeficiente municipal. Son cantidades aprobadas por los ayuntamientos y que van evolucionando en función del mercado inmobiliario. Cada año se establecen unos diferentes.
• Número de años transcurridos. El tiempo que pasa desde que compras la propiedad hasta que la vendes es determinante a la hora de calcular la plusvalía. 
• Tipo impositivo. Normalmente, es del 30 %, pero puede diferir entre municipios.

Simulación básica para estimar el importe

Pongamos un ejemplo para que puedas entender mejor cómo se calcula. 

• Valor compra: 200 000 €
• Valor venta: 300 000 €
• Número de años en propiedad: 4 años
• Valor catastral: 100 000 €
• Valor catastral del suelo: 60 000 € (60 %)
• Tipo impositivo: 30 %

Usando el método objetivo multiplicamos el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente a los cuatro años en propiedad que suponemos que son 0,16. Quedaría así: 60.000 € x 0,16 = 9600. Ya tenemos nuestra base imponible. 

Después, a la base imponible le aplicamos el tipo impositivo. Por tanto, la cuota tributaria se quedaría en 2880 €, que es el 30 % de 9600. 

En el método real, restamos el valor de compra del valor de venta, 300 000 € - 200 000 € = 100 000. De esos 100 000, solo el 60 % corresponde al suelo. Así que, la base imponible serán 60 000 €. A esa cantidad le aplicamos el tipo impositivo del 30 %, lo que nos resulta en 18 000 €.

Otros impuestos al vender tu vivienda

Vender una vivienda implica algo más que la plusvalía municipal. Descubre cuáles son los gastos habituales.

IRPF por ganancia patrimonial

La venta de una vivienda puede generar una ganancia patrimonial y, por eso, está sujeta a retenciones de IRPF. El porcentaje a pagar varía entre el 19 % y el 26 %, según el importe ganado.

Gastos notariales y registrales

El vendedor debe asumir los honorarios de la notaría relativos al otorgamiento de escrituras y otros documentos que llevan gastos asociados. Por ejemplo, la cédula de habitabilidad o el certificado de eficiencia energética. Y, si tienes hipoteca, los gastos de cancelación.

Trámites clave en el proceso de venta

Encontrar un vendedor no es lo único que tendrás que hacer si quieres deshacerte de tu vivienda. Descubre qué aspectos deberás tener en cuenta.

Documentación que debes tener lista

Entre los documentos imprescindibles que debes aportar como vendedor están:

• La escritura de propiedad
• El certificado de eficiencia energética
• Los cuatro últimos recibos del IBI
• Registro de la propiedad
• Estatutos de la comunidad
• El certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad

Errores frecuentes en la gestión de la plusvalía

Gestionar la plusvalía es un proceso que puede dar lugar a bastantes errores si no estás acostumbrado a lidiar con él. ¿Quieres saber los más frecuentes?

• Errores de cálculo
• Pagos duplicados
• Presentar dos o más autoliquidaciones por la misma venta

¿Se puede reclamar o evitar la plusvalía?

A pesar de que la plusvalía municipal es un impuesto habitual al vender una vivienda, no siempre es obligatorio pagarlo. Existen situaciones en las que no se genera esta obligación o en las que el contribuyente puede impugnarla si considera que no corresponde. 

Casos en los que no se genera plusvalía

No hay obligación de pagar la plusvalía en los siguientes supuestos:

• Cuando se demuestra no haber ganancia patrimonial con la venta.
• Cuando no existe un incremento del valor del suelo entre la fecha de adquisición y la de venta.
• Cuando la transmisión se hace entre cónyuges.
• Cuando se trata de propiedades declaradas de interés cultural.
• Cuando son terrenos rústicos.
• Cuando son inmuebles pertenecientes a entidades benéficas o estatales.
• Cuando es una dación en pago.

Cómo impugnarla si no corresponde

Para la impugnación, tendrás que presentar una solicitud al ayuntamiento pidiendo la rectificación y devolución de los importes abonados. Tendrás que aportar la escritura del inmueble, el documento de compraventa y el justificante de pago. En caso de no prosperar, cabe la posibilidad de acudir a la vía judicial.

Ahora ya sabes cómo funciona la plusvalía. Para seguir aprendiendo más sobre el ámbito inmobiliario, te animamos a leer sobre catástrofes naturales: seguros y reclamaciones al Consorcio.