Zonas comunes en una comunidad: deberes y derechos de los vecinos

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¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las zonas comunes?

El uso de las zonas comunes es un punto de conflicto habitual entre los vecinos. Sin embargo, muchos de estos problemas se podrían obviar si todos conociéramos bien la normativa. Estar al tanto de lo que se puede y no se puede hacer es esencial porque así todo el mundo puede convivir con tranquilidad.
En este sentido, además de prestar atención a la Ley de Propiedad Horizontal, también es importante revisar las normas de régimen interno, ya que estas pueden establecer limitaciones específicas, como el horario de uso de la piscina.
Esta norma es la más importante dentro de nuestro ordenamiento jurídico cuando se trata de regular la vida en comunidad. Establece una serie de parámetros básicos que, como decíamos antes, se pueden matizar a través de las normas de régimen interno.
La regla general es que cualquier vecino tiene derecho a disfrutar de las zonas comunes, pero sin invadir espacios privativos ni causar perjuicios o molestias al resto de vecinos y sin afectar a los elementos comunes del edificio.
A estos efectos, es prioritario entender qué es una zona común. Son aquellas áreas que los vecinos comparten entre sí, repartiéndose su propiedad entre todos ellos en base a su cuota de participación en la comunidad. Es decir, que se trata de bienes comunales no susceptibles, a priori, de un uso privativo. Dentro de ellos podemos distinguir dos tipos:

  • Elementos comunes según su naturaleza. Se trata de aquellos sin los cuales la propiedad horizontal no existiría. Por ejemplo, la fachada del edificio, los balcones, el portal o las escaleras.
  • Elementos comunes según su destino. Son comunitarios en virtud de título o acuerdo entre los vecinos, pero su naturaleza podría llegar a cambiarse y pasar a ser privativos. Como la vivienda del conserje o la azotea.

¿Qué se puede hacer en las zonas comunes de una comunidad de vecinos?

Para gestionar una comunidad de vecinos de forma efectiva es fundamental que estos estén al tanto de sus derechos y de sus obligaciones. Si todo el mundo sabe qué puede y qué no puede hacer, las posibilidades de que surja un conflicto entre propietarios serán mucho menores.
Lo que pueden hacer los vecinos es usar y disfrutar las zonas comunes conforme a la naturaleza de las mismas, sin causar perjuicios ni molestias al resto. 
Así, se puede hacer uso de la piscina dentro de su horario, pero no se pueden organizar fiestas en la misma. Se puede hacer uso del portal para entrar y salir de casa, pero no se puede utilizar este espacio para dejar bicicletas o patinetes eléctricos. 
Son las normas de régimen interno las que detallan de forma mucho más minuciosa qué se puede hacer. Por ejemplo, si es posible que los animales domésticos accedan a las zonas infantiles o si se pueden colocar aparatos de aire acondicionado o antenas en la fachada del edificio.
De ahí la importancia de que tanto los propietarios como las personas que vivan de alquiler estén al tanto de las normas de convivencia porque la ignorancia de la norma no exime de su cumplimiento.
Si un vecino utiliza las zonas comunes de una manera no permitida, será conminado a que deje de hacerlo. Si no cesa en su actitud, puede ser denunciado por la comunidad.

Zonas comunes en una comunidad

¿Qué se puede prohibir en una comunidad de vecinos?

En ningún caso se puede prohibir a los propietarios hacer uso de las zonas comunes conforme a su utilidad habitual y su naturaleza. 
Si se va a aplicar alguna prohibición o limitación de uso, esta deberá ser aprobada previamente por la junta de propietarios. Además, se hará constar en las normas de régimen interno o en los estatutos comunitarios.
Respecto a las zonas comunes de uso no esencial, como las zonas deportivas o de ocio, existe un amplio debate sobre si se puede prohibir su utilización a ciertos vecinos. ¿Es posible negar el acceso a quien no paga las cuotas? A día de hoy se permite adoptar esta prohibición, siempre y cuando la misma esté recogida en los estatutos.
No obstante, en todos aquellos casos en los que por una razón u otra se adopte una prohibición, los vecinos que no estén de acuerdo podrán impugnar la decisión. Si es necesario, pueden llevar su oposición a los tribunales.

¿Qué derechos se deben cumplir en la comunidad?

El principal derecho que tienen los vecinos es a utilizar las zonas comunes en la forma determinada en la ley y en la normativa interna y en condiciones de igualdad. Por tanto, todos los demás deben respetar ese derecho.
Además, los vecinos también tienen derecho a:

  • Solicitar la realización de obras de mantenimiento para que las zonas comunes estén en óptimo estado. Lo propondrán al presidente o al administrador y esto se debatirá como un punto dentro del orden del día de la siguiente reunión de la comunidad.
  • Solicitar la instalación de determinados equipamientos. Por ejemplo, el cambio de porteros por videoporteros o la instalación de placas solares en la azotea. Como en el caso anterior, esto será debatido por los vecinos y habrá una votación al respecto.
  • Pedir la incorporación de ciertos servicios. Puede ser desde la contratación de un socorrista para la piscina a la contratación de un vigilante de seguridad.
  • Avisar si hay que llevar a cabo obras de mantenimiento que tengan carácter urgente.

Junto a estos derechos también existen una serie de obligaciones. Los vecinos deben respetar y cuidar las instalaciones comunitarias y responder frente a los demás propietarios en caso de causarles un daño derivado de un mal uso.
Además, los propietarios están obligados a permitir obras y reparaciones en su propia vivienda, si son necesarias para el buen funcionamiento de la comunidad. Por ejemplo, si se está llevando a cabo una labor de arreglo de los balcones.
La tranquilidad comunitaria depende de que los vecinos conozcan bien la normativa y se atengan a la misma. Cuanto más estrictos sean en el cumplimiento de sus derechos y el respeto a los de los demás, menos conflictos se van a producir.
Las zonas comunes pueden ser un foco de problemas, pero también son para disfrutar y socializar. De ahí la importancia de darles un buen uso. Y, para disfrutar al máximo del día a día, en las zonas comunitarias y en las privativas, nada como tener un buen Seguro de Hogar.

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