Flipping inmobiliario: qué es, cómo funciona y consideraciones fiscales

El flipping inmobiliario tiene su base en comprar inmuebles a un precio inferior al del mercado debido a la necesidad de reformas de la propiedad, para posteriormente realizar mejoras y revalorizarla. Con ello lo que se quiere hacer es que su valor con una inversión establecida y venderla en un plazo más o menos corto.

El flipping inmobiliario es una estrategia de inversión que consiste en adquirir propiedades, realizar reformas para incrementar su valor y venderlas rápidamente para obtener una serie de ganancias. 

Este modelo inmobiliario lo que hace es que durante estos años ha ido sumando más popularidad, gracias al auge del mercado y por el interés al hacer inversiones en este tipo de mercado inmobiliario.

Esta práctica se diferencia de otras estrategias inmobiliarias porque el objetivo principal es maximizar la rentabilidad en el menor tiempo posible. En España, el flipping inmobiliario ha experimentado un aumento de interés debido a la recuperación del mercado tras años de inestabilidad y las oportunidades que ofrece la reforma de viviendas antiguas en zonas con alta demanda.

Diferencias entre flipping y otras estrategias inmobiliarias 

El flipping inmobiliario el único objetivo que tiene es el de obtener rentabilidad con otras estrategias del sector, pero en lo que más se centra, es en el enfoque y los tiempos de ejecución de otras operaciones inmobiliarias habituales.

Flipping vs. compra para alquilar

Objetivo y escala del proyecto: mientras que el flipping se centra en maximizar la rentabilidad en el menor tiempo posible, la compra de inmuebles para después alquilar hace que se priorice por los ingresos pasivos y la estabilidad financiera a largo plazo. 

Inversión inicial: el flipping requiere una inversión significativa en reformas y compra, pero su retorno es más inmediato. En la compra para alquilar, los ingresos se acumulan de manera gradual, lo que puede ser menos arriesgado a largo plazo.

Riesgos: el flipping está más expuesto a fluctuaciones del mercado mientras que la compra para alquilar se ve agravada por las tasas de ocupación y cambios en la demanda de alquiler.

Flipping vs. rehabilitación integral

Objetivo y escala del proyecto: el problema de las rehabilitaciones integrales lo que suele pasar es que implican un proceso más complejo, con intervenciones estructurales o normativas en edificios enteros o propiedades históricas, que eso a la larga hace que todo el proceso sea más largo.

Duración: mientras el flipping busca finalizar en meses, la rehabilitación integral puede extenderse por años debido a su complejidad, gestión de permisos, etc.

Rentabilidad esperada: aunque ambas estrategias tienen potencial con márgenes muy altos, la rehabilitación integral puede generar beneficios mayores debido al aumento del valor de propiedades de mayor envergadura.

¿Cómo funciona? 

El flipping inmobiliario se basa en un periodo estructurado que incluye varias fases muy importantes, diseñadas para maximizar la rentabilidad.

Identificación de la propiedad: lo primero que se debe hacer es localizar inmuebles con potencial de revalorización. Los inversores suelen buscar propiedades en mal estado, subastas o ventas rápidas a precios reducidos. Su ubicación, la demanda local y la estructura son fundamentales a la hora de evaluar 

Análisis de viabilidad: antes de realizar la compra, se realiza un análisis financiero para calcular los costes de adquisición, reforma y otros gastos, comparándolos con el precio de reventa estimado. Esta fase es clave para determinar la rentabilidad del proyecto.

Compra del inmueble: una vez seleccionada la propiedad y comprobada su viabilidad, se procede a la adquisición, asegurándose siempre de que se cumplan todos los requisitos legales.

Reformas y mejoras: durante esta etapa, se llevan a cabo las obras necesarias para incrementar el valor del inmueble. Es muy importante, la estética  la hora de hacer esta serie de obras, ya que hacen que suba el valor del inmueble.

Venta del inmueble: una vez completadas las reformas, se pone el inmueble en el mercado con un precio competitivo donde a la hora de la verdad lo más importante es obtener beneficios. La rapidez de la venta es crucial para minimizar los costes derivados de la financiación y otros gastos.

Factores clave para el éxito en el flipping

Lo importante es identificar con detalle la combinación de variables que harán que la inversión sea un éxito.

Selección de la ubicación
La localización de la propiedad es uno de los aspectos más cruciales. Conocer las zonas de alta demanda,la buena estructura y la perspectiva de crecimiento económico. 
     
Estudio de mercado
Conocer el mercado inmobiliario local es imprescindible. Esto incluye investigar los precios medios de compra y venta, la competencia en la zona y las preferencias de los potenciales compradores. Esto ayuda a la hora de analizar las reformas y el precio de venta al perfil de la demanda.
     
Definición del presupuesto
El control financiero es esencial para evitar gastos inesperados. Tanto comprar como vender una casa conlleva unos gastos asociados, por lo que es importante elaborar un presupuesto detallado que incluya el precio de compra, costes de reforma, impuestos, gastos legales y una reserva para imprevistos.
     
Equipo de trabajo especializado
Colaborar con profesionales cualificados, como arquitectos, diseñadores y contratistas, garantiza hacer una reforma integral con éxito dentro de los plazos establecidos. Un equipo eficiente puede minimizar retrasos y maximizar el valor añadido de las mejoras realizadas.

Velocidad en la ejecución
Como muchas veces pasa, el tiempo es muy importante,cuanto más rápido se complete el proceso de reforma y venta, menores serán los costes asociados.
     
Estrategia de venta
Una estrategia de marketing inmobiliario es importante a la hora de atraer a los compradores adecuados. Esto incluye fotografías profesionales, anuncios bien redactados y la promoción en plataformas especializadas para destacar la propiedad.

Ventajas y desventajas del flipping inmobiliario

Se presenta el flipping inmobiliario como una estrategia de inversión atractiva debido a su potencial de beneficios rápidos, pero también puede haber el riesgo de que se debe considerar los riesgos antes de embarcarse en este tipo de proyectos. Hay que destacar las ventajas como la posibilidad de obtener ganancias en periodos más cortos en comparación con otras estrategias inmobiliarias tradicionales. Esto es beneficioso para aquella gente que busca la rentabilidad inmediata y tienen la capacidad de gestionar reformas de manera eficiente. Uno de los puntos positivos del flipping inmobiliario es que se puede ayudar a revitalizar áreas urbanas ya que se mejora el estado de las viviendas.

Por otro punto, nos encontramos las desventajas, ya que la volatilidad del mercado inmobiliario puede jugar en contra, especialmente si se producen cambios bruscos en los precios o en la demanda. También a la hora de hacer los costes asociados puede llegar a  superar las expectativas si no se realiza una planificación exhaustiva.

Beneficios potenciales de esta estrategia 

Lo que más atrae del flipping inmobiliario es la rapidez con la que se pueden generar beneficios, especialmente si se selecciona una propiedad con alto potencial de revalorización. Esto hace que los retornos sean significativos en cuestión de meses, algo poco común en otras formas de inversión inmobiliaria.

Otro punto positivo es la flexibilidad, puesto que se puede adaptar el proyecto a los objetivos financieros y a las condiciones del mercado, seleccionando propiedades de distinto tamaño o ubicadas en diferentes zonas.
 
Por último, esta estrategia contribuye a mejorar el entorno urbano, ya que al renovar viviendas antiguas o en mal estado, el flipping aumenta el valor general del barrio.

Riesgos y desafíos asociados al flipping inmobiliario

Como cada acción que se hace en el mundo inmobiliario tiene una serie de riesgos, uno de los principales riesgos es la dependencia del mercado inmobiliario, ya que los cambios que sufre constantemente este mundo hace que influya a la hora de vender la propiedad a un buen precio. Tanto el mercado marcado por la crisis inmobiliaria, como el aumento de los tipos de interés y una menor accesibilidad en la financiación, hacen que esto genere un desafío generando así una concentración del tipo de compradores que puedan acceder a la compraventa de la vivienda.

Los costes asociados con el flipping suelen ser muy costosos y, si esto no se sabe llevar de una forma correcta puede hacer que excedan las estimaciones previamente dichas. 

La estrategia se basa en minimizar los gastos de financiación, mantenimiento y otros gastos recurrentes que disminuyen la rentabilidad. 

Consideraciones fiscales en España

Realizar una estrategia de flipping inmobiliario en España, es importante a la hora de  comprender las implicaciones fiscales asociadas a la compra, reforma y venta de propiedades.

Impuestos aplicables

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): este tributo grava la adquisición de inmuebles de segunda mano.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): aplica a la compra de viviendas nuevas, con un tipo general del 10 % sobre el precio de compra.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): la ganancia obtenida por la venta de la propiedad se considera una ganancia patrimonial y tributa en la base imponible del ahorro.
 
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o Plusvalía Municipal): este impuesto municipal grava el incremento de valor del terreno desde la adquisición hasta la venta. El cálculo siempre dependerá del valor catastral y del tiempo de posesión del inmueble.

Obligaciones tributarias

Declaración de la ganancia patrimonial: es obligatorio incluir en la declaración anual del IRPF la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble. La ganancia se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición más los gastos y tributos asociados a la compra y venta. 

Pago de la Plusvalía Municipal: corresponde al vendedor liquidar este impuesto ante el ayuntamiento correspondiente en el plazo establecido tras la venta.

Retenciones e ingresos a cuenta: en operaciones entre particulares, no se practican retenciones. En cambio, en empresas o profesionales si.

Registros y documentación: es imprescindible llevar un control detallado de todos los gastos e ingresos relacionados con el proyecto de flipping, puesto que la falta de justificación documental puede resultar en problemas con Hacienda.

Cumplir con estas obligaciones hacen que se optimice la rentabilidad del proyecto, pero supone la necesidad de contar un asesor a la hora de hacer la tributación inmobiliaria.

Consejos y recomendaciones

Realiza un análisis exhaustivo antes de invertir
Estudia en detalle el mercado inmobiliario de la zona,hay que evaluar factores como la demanda, los precios de venta de inmuebles similares y si tiene potencial a la hora de hacer las reformas. Hay que tener una estimación casi exacta a la hora de hacer los costes y los beneficios.

Establece un presupuesto y respétalo
El control financiero es clave, tenemos que dejar a un lado los imprevistos, pero debemos definir un presupuesto que incluya la compra, las reformas, los impuestos y otros gastos.

Trabaja con profesionales de confianza
Es fundamental estar rodeado de gente que entienda de cada especialidad, tanto como arquitectos, como contratistas o con asesores legales, para que todo lo que rodea a las reformas salga de una forma correcta y exitosa.

Asegúrate de cumplir con la normativa local
Cada municipio tiene sus propias regulaciones en materia de obras y reformas. Verifica que todas las actuaciones cuenten con los permisos necesarios y respeta las normas urbanísticas para evitar problemas legales principalmente.

Actúa con rapidez, pero sin precipitarse
La velocidad es importante en el flipping, pero aunque queramos que las cosas se hagan rápido en el mundo inmobiliario luego esto lo que hace es que se escape algún dato o haya retrasos debido a las reformas, y con ello, la velocidad en estos casos no es clave, sino garantizar que todos los procesos salgan de una forma correcta.

Prepara una estrategia de venta sólida
Invertir en marketing inmobiliario y considera colaborar con agentes inmobiliarios que conozcan el mercado local para acelerar el proceso de venta. 
 
Mantén un enfoque ético y responsable
Evita prácticas que puedan perjudicar a futuros compradores, como ocultar realizar reformas de baja calidad.