Todo lo que debe incluir un contrato de arrendamiento efectivo

Al tomar decisiones como la que implica si es mejor alquilar o comprar una casa, muchos optan por el alquiler debido a la flexibilidad y la menor inversión inicial que requiere. Por otro lado, para quienes desean rentabilizar su propiedad, surgen dudas como ¿qué hay que hacer para poner el piso en alquiler? y cómo gestionar aspectos legales y fiscales, como por ejemplo impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

En ambos casos, un contrato de arrendamiento bien redactado es fundamental para establecer una relación clara y sin conflictos entre arrendador y arrendatario. 

Al especificar claramente los derechos, obligaciones y condiciones de ambas partes se previenen malentendidos y problemas legales que podrían surgir durante el periodo de alquiler. Este documento, además de cumplir con los requisitos legales, debe ser completo, conciso y adaptarse a las características específicas del inmueble y de la relación contractual de manera que ofrezca máxima seguridad y protección para ambas partes.

Realizar un contrato de arrendamiento requiere de precisión y atención a los detalles para asegurar que el acuerdo sea justo y legalmente vinculante. 

Este tipo de contrato debe estructurarse cuidadosamente, incluyendo toda la información clave sobre las condiciones de uso y el estado del inmueble, así como las responsabilidades de cada parte.

Información que debe incluir un contrato de alquiler

Para garantizar la seguridad y claridad en el acuerdo entre arrendador y arrendatario, un contrato de alquiler debe incluir información clave que delimite los derechos y obligaciones de ambas partes.

• Identificación de ambas partes.
• Descripción del inmueble.
• Duración del contrato y posibilidad de prórrogas.
• Precio del alquiler y forma de pago.
• Fianza y garantías adicionales.
• Cláusulas de actualización de la renta.

Este conjunto de cláusulas ayuda a evitar conflictos y facilita que ambas partes comprendan y cumplan con las condiciones acordadas.

Documentos necesarios

Para formalizar un contrato de arrendamiento de manera legal y segura, ambas partes deben presentar ciertos documentos que permitan verificar la identidad, solvencia y condiciones del acuerdo.

Estos documentos proporcionan seguridad a ambas partes, garantizando la transparencia y legitimidad del acuerdo de arrendamiento.

• Documento de identidad: tanto el arrendador como el arrendatario deben presentar su documento nacional de identidad (DNI), pasaporte o cualquier otro documento oficial que acredite su identidad.
• Justificación de ingresos: el arrendatario suele presentar documentos que acrediten su capacidad de pago, como nóminas, contratos de trabajo o declaración de la renta. En algunos casos, el arrendador puede solicitar avales o garantías adicionales en función del perfil financiero del arrendatario.
• Certificado de eficiencia energética: la normativa española exige que el arrendador disponga del certificado de eficiencia energética del inmueble, un documento que informa sobre el consumo de energía de la vivienda y sus emisiones de CO₂. Este documento es obligatorio y debe mostrarse al arrendatario antes de firmar el contrato.
• Últimas facturas de suministros: para evitar malentendidos sobre deudas pendientes, es conveniente que el arrendador presente las últimas facturas de suministros (luz, agua, gas), especialmente si los pagos de estos servicios están incluidos en el precio del alquiler o si existe algún acuerdo particular sobre su pago.

Estos documentos proporcionan seguridad a ambas partes, garantizando la transparencia y legitimidad del acuerdo de arrendamiento.

Elementos y requisitos legales

Para asegurar la validez de un contrato de arrendamiento conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el documento debe detallar los aspectos esenciales del acuerdo, como la identificación completa del arrendador y del arrendatario, la descripción precisa del inmueble y el uso autorizado para la vivienda. La duración del contrato y las condiciones de renovación también deben especificarse claramente, en especial cuando el alquiler es para vivienda habitual, donde la normativa permite prórrogas automáticas.

En cuanto a la renta, el contrato debe establecer el importe acordado, el método de pago y los plazos. Además, la ley exige incluir la fianza obligatoria y, si se consideran necesarias, las garantías adicionales. Contar con estos elementos en el contrato no solo garantiza el cumplimiento de la legislación, sino que proporciona un marco de seguridad jurídica para ambas partes.

Identificación del arrendador y arrendatario

Para formalizar un contrato de alquiler, es fundamental que ambas partes estén identificadas en el documento. Esto incluye el nombre completo y número de documento de identidad (DNI, NIE o pasaporte) de cada una de las partes. Estos datos permiten verificar la identidad tanto del propietario como del inquilino, proporcionando una base legal sólida y minimizando el riesgo de fraudes. 

Incluir la identificación de cada parte garantiza que, en caso de conflicto, ambas partes puedan reclamar sus derechos y cumplir con sus obligaciones conforme a lo establecido en el contrato.

Descripción de la vivienda arrendada y uso permitido

En el contrato de arrendamiento es esencial incluir una descripción detallada de la vivienda para que ambas partes tengan claridad sobre el inmueble objeto del contrato. Esta descripción debe especificar la ubicación exacta (dirección completa), la superficie, distribución y las características principales del inmueble, como el número de habitaciones, baños y otros espacios incluidos, como garaje, trastero o terraza, en caso de que existan.

También es importante que el contrato defina el uso permitido de la vivienda, indicando si el inmueble se destina exclusivamente a vivienda habitual o si está permitido cualquier otro uso, como fines profesionales. Esto garantiza que el arrendador conozca cómo se utilizará su propiedad y que el arrendatario cumpla con el propósito acordado evitando conflictos por usos no autorizados.

Duración del contrato y condiciones de renovación

En un contrato de alquiler, es fundamental especificar la duración inicial del acuerdo, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas condiciones según el tipo de contrato y la finalidad del alquiler. 

Habitualmente, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen una duración mínima de un año, con prórrogas automáticas anuales hasta cinco años si el arrendador es una persona física, o siete años si se trata de una persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste su intención de no renovar.
Además de la duración, el contrato debe incluir las condiciones para la renovación o rescisión, detallando los plazos y procedimientos para que cualquiera de las partes pueda comunicar su deseo de no prorrogar el contrato.

Renta y fianza: formas de pago y cantidades requeridas

La renta mensual es uno de los aspectos clave en cualquier contrato de alquiler y debe detallarse claramente en el documento, especificando el importe exacto que el arrendatario debe abonar y la fecha límite de cada mes para realizar el pago. 

Es recomendable incluir la forma de pago acordada, ya sea mediante transferencia bancaria, domiciliación o cualquier otro método convenido, con el fin de evitar posibles confusiones o retrasos.

Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligatoriedad de una fianza equivalente a una mensualidad en los alquileres de vivienda habitual. Esta fianza sirve como garantía para cubrir posibles daños o impagos y el arrendador debe devolverla al finalizar el contrato si el inmueble se entrega en buen estado.

Cláusulas importantes en un contrato de alquiler de vivienda

Estas cláusulas no solo establecen los derechos y obligaciones de cada uno, sino que también ayudan a evitar malentendidos y conflictos durante la vigencia del contrato. Estas son algunas de las cláusulas más relevantes que conviene considerar al redactar un contrato de arrendamiento de una vivienda.

Responsabilidad en reparaciones y mantenimiento

Una de las cláusulas esenciales en un contrato de alquiler es la que define las responsabilidades de cada parte respecto a las reparaciones y el mantenimiento de la vivienda. Generalmente, el arrendador asume las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, encargándose de solucionar problemas estructurales, de los sistemas de fontanería y electricidad o de los electrodomésticos que resulten dañados por el paso del tiempo y tras un uso responsable.

El arrendatario, por su parte, suele ser responsable de las pequeñas reparaciones y del mantenimiento básico del inmueble, como la limpieza y el cuidado de elementos de uso diario.

Condiciones de rescisión y penalizaciones

La cláusula de rescisión establece los casos en los que el contrato de alquiler puede finalizar de forma anticipada, así como las posibles penalizaciones por incumplimiento. En esta cláusula se detallan los requisitos para que una de las partes decida rescindir el contrato, como notificar con antelación (por ejemplo, 30 días antes de la salida) o pagar una compensación en caso de romper el contrato antes del tiempo estipulado.

Además, la rescisión por impago o por incumplimiento de otras obligaciones se regula en esta sección, lo que permite al arrendador disponer de un marco legal para actuar si el arrendatario no cumple con sus compromisos. 

Incluir condiciones claras de rescisión ayuda a proteger los derechos de ambas partes y puede facilitar la resolución de situaciones imprevistas.

Restricciones para el subarrendamiento

En muchos casos, el arrendador puede prohibir o limitar que el arrendatario ceda total o parcialmente el uso del inmueble a terceros, ya sea para proteger la seguridad de la vivienda o para tener control sobre quién reside en ella. Si se permite el subarrendamiento, el contrato debe especificar bajo qué condiciones y, en caso de no estar permitido, la cláusula debe dejar esta restricción claramente definida.

Recomendaciones prácticas para arrendadores y arrendatarios

Incluir cláusulas específicas y adaptadas a las características del inmueble reduce significativamente el riesgo de problemas y facilita una relación de arrendamiento sin conflictos.

Cláusulas específicas según el tipo de inmueble

Cada inmueble puede requerir condiciones particulares en el contrato de alquiler, ya que no es lo mismo arrendar una vivienda que un local comercial o un espacio con características especiales, como una vivienda amueblada o una casa con jardín. 

Por ejemplo, en los alquileres de viviendas amuebladas, es recomendable incluir un inventario detallado de los muebles con una descripción de su estado al inicio del contrato. En inmuebles con zonas exteriores, como jardines o patios, se puede añadir una cláusula sobre la responsabilidad de su mantenimiento.

Adaptar el contrato a las características del inmueble proporciona seguridad tanto al arrendador como al arrendatario, evitando confusiones respecto al uso, mantenimiento y conservación de los espacios y bienes incluidos en el alquiler.

Consejos para revisar y personalizar el contrato

Antes de firmar el contrato de alquiler, tanto arrendador como arrendatario deben revisar cuidadosamente las siguientes condiciones clave. Esta checklist puede ayudarte:

• Duración del contrato.
• Renta y revisiones.
• Condiciones de rescisión.
• Responsabilidades de mantenimiento.
• Uso permitido y subarrendamiento.
• Inventario y estado del mobiliario.
• Cláusulas adicionales.