Desahucio exprés: cómo funciona y cuándo puedes aplicarlo

Debido al aumento de los impagos de los inquilinos y las okupaciones ilegales, el desahucio exprés se catapulta como una solución rápida y efectiva con la que poner fin a estas situaciones tan estresantes. Tanto si te toca de cerca como si no, es importante que sepas cómo funciona.

El desahucio exprés es un mecanismo que contempla la ley para que los propietarios recuperen la posesión de su vivienda en un plazo más corto que el proceso tradicional. La ventaja que ofrece es evidente. De este modo, puedes acortar los largos plazos de espera típicos de los procesos judiciales ordinarios.

Diferencias con el desahucio ordinario

Debido a que el juicio declarativo ordinario necesario para el desahucio se puede demorar bastante, la ley creó esta opción. ¿Cuáles son las diferencias?

El desahucio ordinario:

• Se sigue el procedimiento de juicio habitual.
• Puede tardar más de un año en completarse.
• Se utiliza para denuncias por impago, subarrendamiento de vivienda, ruidos, obras no consentidas, etc.
   

El desahucio exprés por ley:

• Se lleva a cabo mediante un juicio verbal.
• Puede tardar en completarse aproximadamente entre 1 y 6 meses.
• Su aplicación es más limitada que en el caso de los ordinarios.
   

Situaciones en las que puede aplicarse 

Normalmente, los desahucios exprés se aplican en los siguientes supuestos:

• Impago de alquiler. Basta con que tu inquilino te adeude una mensualidad para interponer esta demanda. 
• Finalización de contrato. Aplica cuando el inquilino no se quiere marchar después de que el contrato de arrendamiento haya concluido. 
• Okupación ilegal. Desde el 2018 se ha habilitado este tipo de desahucio exprés de okupas para echarlos de la vivienda lo antes posible. 
• Por precario. Hace referencia a las situaciones en las que un propietario quiere recuperar una propiedad después de habérsela dejado prestada a otra persona y esta no se quiera marchar.
   

Requisitos para iniciar un desahucio exprés

Para acogerte a este mecanismo regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, tendrás que cumplir con una serie de requisitos que te detallamos a continuación.

Propiedad legal del inmueble

Cuando se trata de okupación ilegal o demanda por precario, es importante demostrar la titularidad legal del inmueble. En estos casos, únicamente el propietario puede iniciar el procedimiento. Esto puede hacerse mediante:

• Escritura de compraventa.
• Una nota simple del Registro de la Propiedad.
• Cualquier otro documento que acredite la posesión legítima. 
   

Contrato de alquiler o prueba de okupación ilegal 

Si el motivo del desahucio exprés tiene que ver con el contrato del alquiler, entonces, solo será necesario presentar el contrato de arrendamiento. Aquí lo que se busca es probar que eres el arrendador de dicho inmueble.

Si no existía contrato alguno y se trata de una okupación ilegal desde el inicio, es importante presentar pruebas de que los okupas no tienen derecho alguno sobre la vivienda. Esto puede incluir testigos, fotografías, denuncias previas e informes policiales. 

Fases del procedimiento judicial 

Llegamos a lo más importante, ¿cómo es el proceso de desalojo exprés?, ¿qué pasos hay que cumplir para asegurar la recuperación legal de tu vivienda? Lo cierto es que el procedimiento puede variar un poco dependiendo de cuál sea el objeto de la demanda. En este caso, te contamos cómo actuar cuando se trata de un desahucio por impago de alquiler. 

Presentación de la demanda 

Ten en cuenta que antes de recurrir a la vía judicial tienes que enviar un requerimiento de pago al inquilino. Tras enviarlo, este tendrá 10 días para realizar el pago. Si no ha realizado el pago pertinente dentro del plazo estipulado, entonces, puedes dar comienzo al procedimiento judicial con la presentación de la demanda de desahucio. 

Junto con dicha demanda, deberás presentar la documentación pertinente. Es decir, el contrato de alquiler y el requerimiento de pago previo. 

Notificación y plazo de respuesta 

Una vez admitida a trámite, el juzgado notifica la demanda a los ocupantes. Estos disponen de cinco días para aportar documentación que justifique su derecho a permanecer en la vivienda. Si no responden o no pueden demostrarlo, el juez puede dictar directamente la orden de desalojo sin necesidad de juicio. Este paso es crucial, ya que permite agilizar el proceso frente a la vía ordinaria.

Lanzamiento: recuperación efectiva del inmueble 

Si el juez dicta sentencia favorable, se fija una fecha para el lanzamiento, es decir, el desalojo efectivo. Para entender mejor esto, no te pierdas este artículo: ¿Cuál es la diferencia entre desalojo y desahucio?  

En ese momento, la comisión judicial, acompañada por las fuerzas del orden si es preciso, procede a recuperar la posesión del inmueble y devolverla al propietario. 

Cuánto tarda un desahucio exprés

Seguro que has oído hablar mucho de los desahucios exprés en 48 horas, pero lo cierto es que esta opción todavía no es una realidad. No obstante, este procedimiento te ofrece una rapidez nada desdeñable si lo comparamos con el desahucio ordinario. Si no existen complicaciones, el propietario puede recuperar su vivienda en un plazo aproximado de 3 a 6 meses desde la presentación de la demanda.

Plazos estimados según cada fase 

Una vez presentada la demanda, el juzgado suele tardar entre 2 y 4 semanas en admitirla a trámite. La notificación a los ocupantes y el requerimiento judicial para que justifiquen su estancia legal se realiza en un plazo estimado de otros 15 días. Si los ocupantes no responden o no acreditan derecho sobre la vivienda, el juez puede dictar sentencia rápidamente, fijando una fecha de lanzamiento que normalmente se sitúa entre uno y tres meses después. En total, en condiciones óptimas, el procedimiento puede resolverse en unos 90 a 120 días.

Factores que pueden retrasarlo

Debes tener presente que ciertos factores pueden dilatar el proceso en semanas o meses:

• El nivel de saturación del juzgado.
• Errores en la documentación.
• Problemas para localizar y notificar a los ocupantes.
• Presentación de recursos por parte de los demandados.
• Disponibilidad de las fuerzas de seguridad para ejecutar el lanzamiento.
   

A pesar de todo esto, el desahucio exprés sigue siendo una vía bastante rápida y efectiva en comparación con otras alternativas. Si necesitas más información al respecto, no dudes en consultar con un abogado que resuelva todas tus dudas.