Cómo afecta una okupación al valor de mercado de tu vivienda

¿Sabías que el valor de mercado de un inmueble puede verse perjudicado por la okupación? Entre las consecuencias que tiene este fenómeno, se encuentra la devaluación y, en este artículo, vamos a hablar de ello. 

¿Vas a vender una propiedad? Pues el valor de mercado es un dato esencial en este ámbito. Refleja lo que los compradores están dispuestos a pagar por tu vivienda en un determinado momento.

Definición y factores que lo determinan

El precio por el que puedes vender tu casa en estos momentos. Esto se conoce como valor de mercado de los inmuebles. No es una cantidad aleatoria, sino que tiene presente la oferta y la demanda actual, además de las características de la propiedad. Entre ellas:

• Ubicación y entorno.
• Estado de conservación.
• Superficie construida.
• Distribución.
• Orientación.
• Servicios cercanos.
• Precios de venta recientes de viviendas similares.

Diferencia con el valor catastral

Aunque similares, no son lo mismo. De hecho, difieren en dos puntos importantísimos: método de cálculo y finalidad.

• Valor de mercado. Refleja las condiciones reales de venta en el mercado según ciertos factores como los que te hemos contado.
• Valor catastral. Se usa con fines administrativos, sobre todo, para pagar impuestos y tasas. Por lo general, está por debajo de lo que un comprador pagaría por la casa.

 

Cómo se calcula el valor de mercado de una vivienda

Calcular el valor de mercado de un inmueble es un procedimiento que pretende establecer un precio tanto justo como realista. Siempre teniendo presentes las condiciones del mercado inmobiliario. Como se trata de un valor fluctuante, se suelen emplear diversas técnicas que, combinadas, permiten obtener una estimación precisa.

Métodos de tasación más comunes

Los diferentes métodos aparecen recogidos en la Orden ECO/805/2003 sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para ciertas Finalidades Financieras son:

• Método de comparación. Analiza el precio de inmuebles similares vendidos recientemente en la misma zona.
• Método de coste. Calcula cuánto costaría construir la vivienda de nuevo.
• Método de capitalización de rentas. Valora la vivienda en función de los ingresos que podría generar si se alquilara.

Influencia de la ubicación y estado

Dos de los factores más determinantes en la tasación son la ubicación y el estado de conservación. Una vivienda en una zona céntrica, bien comunicada y con servicios próximos tendrá un valor de mercado más alto. Del mismo modo, el mantenimiento, las reformas y la eficiencia energética pueden incrementar notablemente el precio final en contraposición a inmuebles poco cuidados.

Efectos de una okupación sobre el valor

Una de las consecuencias reales de la okupación ilegal de viviendas tiene que ver, precisamente, con todo lo relativo al valor de mercado. Pero veamos en detalle sus efectos.

Penalización en la tasación

Cuando un inmueble está okupado ilegalmente su atractivo disminuye drásticamente. Considerando el riesgo y la dificultad de recuperar la posesión, la tasación del perito se situará muy por debajo de la media de mercado de la zona.

Dificultad para vender o alquilar

Un inmueble okupado es casi imposible de vender o alquilar en condiciones normales. Los potenciales interesados rehúyen este tipo de propiedades por miedo a los problemas legales que acarrean. El resultado de esto es un valor de mercado mucho menor.

Impacto en la refinanciación

La okupación también afecta a la relación con los bancos. Una vivienda okupada no suele ser aceptada como garantía en operaciones de refinanciación o hipoteca, lo que limita tu capacidad, como propietario, para obtener la financiación que deseas.

Ejemplos de casos reales

Por desgracia... existen múltiples ejemplos que muestran cómo la okupación afecta al valor de mercado de una vivienda y a su comercialización.

Reducción porcentual del precio

Las viviendas okupadas ilegalmente han visto reducido su valor ¡hasta en un 40 % respecto al precio medio de la zona! En este sentido, tasadores y agencias coinciden en algo. Los compradores perciben un alto riesgo y, por ende, descuentan ese factor del precio final. En esta situación, la única salida es malvender los inmuebles a precios muy por debajo de su valor real.

Retrasos en operaciones de compraventa

Y lo peor es que el precio no es tu única preocupación. La okupación actúa de rémora para las operaciones de compraventa. Un ejemplo: unos propietarios encuentran un comprador, todo va de bien hasta que la operación se bloquea cuando descubren la situación de okupación. 

Este retraso puede prolongarse en el tiempo hasta que se resuelve judicialmente. ¿Y qué ocurre mientras? Que el inmueble se deprecia aún más y genera gastos que el propietario debe seguir abonando.

Medidas para minimizar el impacto

¿Estás atravesando una situación de okupación ilegal? Entonces, te interesa conocer qué medidas te permiten reducir el impacto y proteger la inversión inmobiliaria. Toma buena nota de lo que te contamos a continuación.

Acciones legales rápidas

La primera medida debe ser iniciar inmediatamente las acciones legales correspondientes. Denunciar y poner el caso en manos de un abogado especializado en desahucios exprés puede acelerar los plazos y reducir el tiempo en el que la vivienda permanece okupada. 

Ten por seguro que, cuanto más se demore el proceso, más difícil será recuperar el inmueble y más caerá su valor. 

Mantenimiento preventivo de la vivienda

El cuidado del inmueble es otro de los aspectos que más te ayudarán. Una vivienda en buen estado de conservación:

• Mantiene mejor su valor.
• No se convierte en un blanco fácil para los okupas. 
• Recupera fácilmente su reputación tras una okupación.

¿Qué puedes hacer para prevenir daños y mostrar que tu propiedad está vigilada y protegida?

• Revisar cerraduras.
• Reforzar accesos.
• Mantener los suministros básicos al día. 
• Realizar visitas periódicas. 

Sea como sea, el valor de mercado de un inmueble es una herramienta que debes conocer y manejar, Sobre todo si deseas proteger tu inversión inmobiliaria. 

Está claro que una okupación tiene consecuencias desastrosas para tu vivienda y más si pretendes venderla. Pero con acciones legales, mantenimiento y una dosis de prevención, conseguirás minimizar el impacto de este tipo de situaciones.