¿Qué ocurre si compras un piso okupado?

Comprar un piso okupado puede suponer un problema legal y financiero para el comprador si no evalúa bien el riesgo al que se está enfrentando. 

Obviamente, se puede dar el caso de que se descubra la okupación después de la compra, aunque lo más habitual es que la situación se conozca previamente y se realice la compra a sabiendas de la okupación.

Esto aportará probablemente unas ventajas económicas a la venta, pero, al mismo tiempo, supondrá adquirir una propiedad que conlleva consigo un proceso judicial para recuperar la propiedad y los costes que pueda suponer el desalojo y la reparación del inmueble. 

Adquirir una vivienda okupada afectará en parte a la rentabilidad de la inversión y, sin duda, a la tranquilidad del propietario, que puede enfrentarse desde el inicio a problemas de fraude porque la venta sea realizada por alguien que no es el propietario legítimo.

Entre otras circunstancias, el hecho de no poder acceder al inmueble ya entraña un riesgo en sí mismo, puesto que nunca somos plenamente conocedores del estado de la propiedad, algo a lo que se suma el coste legal y el desconocimiento de los tiempos que puede suponer la recuperación de la misma.

Qué puede ocurrir si compras sin saber que está okupada

Lo primero que nos encontramos en estas situaciones es ante una disputa con el vendedor de la vivienda si el contrato no reflejaba la situación de okupación, y es que descubrir esta circunstancia después de la compra supone un problema legal y económico desde el inicio.

Ya no se trata solamente del acceso a la vivienda, sino que la primera acción sobre la vivienda recién adquirida será el inicio de un proceso judicial para el desalojo que puede llevar meses o incluso años, en los que los okupas pueden generar desperfectos en la vivienda y seguirán incrementando los costes de recuperación del inmueble. 

Diferencia entre okupación ilegal e inquilinos morosos

La okupación ilegal y los inquilinos morosos no son lo mismo y, por este motivo, las implicaciones legales y los procedimientos de desalojo también varían. 

En el caso de la okupación ilegal, el acceso a la vivienda se produce sin autorización de ningún tipo y el desalojo supone un proceso judicial prolongado. 

Para los inquilinos morosos, también conocidos como inquiokupas, el proceso es más lento. Los inquilinos cuentan con un contrato de alquiler que han dejado de pagar, pero el desahucio por impago es lento puesto que se deben garantizar también los derechos del inquilino.

Qué derechos tiene el propietario y qué dificultades enfrenta

Recuperar una vivienda okupada no es tan sencillo como parece. Pero ¿es cierto que no se puede echar a un okupa?

No, el propietario siempre tiene el derecho a recuperar su vivienda, pero para ello deberá pasar por el proceso judicial correspondiente. 

En este proceso judicial se puede topar con diversas dificultades que hacen que resulte tedioso, cansado y con tiempos prolongados que, además, pueden ampliarse si los okupas alegan vulnerabilidades que obliguen a la administración a aportar una alternativa habitacional para ellos. 

Cómo detectar si una vivienda está okupada antes de comprarla

Antes de adquirir una vivienda es fundamental asegurarse de que no está okupada. Un inmueble okupado generará complicaciones legales y económicas al comprador desde el inicio por lo que recomendamos realizar ciertas comprobaciones previas a la compra.

Señales que pueden alertar de la presencia de okupas

En algunos casos podemos detectar señales de okupación de la vivienda que se repiten con frecuencia y que pueden hacer saltar nuestras alertas.

El hecho de que las cerraduras hayan sido forzadas o cambiadas sin un motivo claro o ver ventanas tapadas o cubiertas son probablemente las alertas más obvias. Si indagamos un poco más en las condiciones de la propiedad, podemos detectar si el inmueble tiene agua o luz sin que exista un contrato a nombre del propietario, la presencia de personas en horarios inusuales o incluso carteles de aviso o pintadas en la vivienda o el edificio. 

Qué preguntar al vendedor para evitar sorpresas

Hacer las preguntas adecuadas al vendedor puede ayudar a detectar posibles irregularidades y evitar problemas tras la compra.

Estos podrían ser algunos ejemplos útiles de consultas a realizar al vendedor de la vivienda:

1. ¿Actualmente vive alguien en la propiedad?
2. ¿Quién tiene las llaves y quién ha vivido allí recientemente?
3. ¿Desde cuándo está en venta y por qué?
4. ¿Existen contratos de alquiler vigentes o reclamaciones legales sobre la vivienda?
5. ¿Los suministros están dados de alta?, ¿a nombre de quién? 

Comprobaciones legales antes de cerrar la compra

Para evitar conflictos y procesos judiciales, existen ciertas comprobaciones legales que se pueden realizar de un modo relativamente simple y que te garantizarán no encontrarte ante una propiedad okupada.

1. Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario real y si existen procedimientos legales en curso.
2. Consultar la situación catastral y fiscal en el Catastro y los recibos del IBI para confirmar que la vivienda está correctamente registrada y libre de deudas.
3. Solicitar un Certificado de deudas con la comunidad para verificar si hay impagos que puedan afectar a la compra.
4. Revisar si la electricidad, el agua y el gas están a nombre del propietario puede indicar si la vivienda ha sido utilizada sin su consentimiento.
5. En caso de que durante las comprobaciones anteriores entremos en sospechas, se puede consultar en juzgados y administraciones públicas si la vivienda está inmersa en algún litigio o procedimiento de desahucio.

Qué hacer si descubres que has comprado una vivienda okupada

Ante esta situación es fundamental conocer las opciones disponibles, los plazos y costes asociados al desalojo, así como posibles alternativas para solucionar el problema sin recurrir a la vía judicial. Actuar con rapidez y con el asesoramiento adecuado puede marcar la diferencia a la hora de recuperar la vivienda en el menor tiempo posible.

Opciones legales para recuperar el inmueble

Antes de iniciar acciones legales para recuperar una vivienda, conviene entender en qué se diferencia un desalojo de un desahucio.

En función del tipo de okupación al que nos enfrentemos, las vías legales para recuperar la vivienda son diferentes. 

Si se trata de una okupación ilegal, se debe denunciar el allanamiento de morada por vía penal. En algunos casos, si se demuestra que la okupación de la vivienda ha sido reciente, se puede solicitar un desalojo inmediato.

Si el caso es de inquiokupación, habrá que recurrir a un procedimiento civil de desahucio en el juzgado, lo que implicará un procedimiento más largo y complejo.

Si la vivienda adquirida está okupada, el propietario dispone de varias vías legales para recuperar la posesión. La opción más adecuada dependerá de si la okupación es ilegal o si se trata de inquilinos que han dejado de pagar el alquiler.

Costes y tiempos estimados del desalojo

Recuperar una vivienda okupada supone un proceso largo y costoso que varía también en función de los tipos de okupación y procesos que hemos visto previamente. 

Por vía penal, el desalojo puede ejecutarse en semanas o unos pocos meses, algo que puede alargarse si los ocupantes del inmueble alegan vulnerabilidad. En los casos de desahucio por impago, el proceso suele tardar entre 6 y 18 meses dependiendo de la carga de trabajo del juzgado.

Los costes legales teniendo en cuenta los honorarios del abogado, procurador, gastos judiciales y tasas oscilarán entre los 2.000 y los 3.000 euros a los que debemos sumar los costes adicionales de recuperación del inmueble, cambio de cerraduras, limpieza y reparaciones.

Alternativas si no quieres iniciar un proceso judicial

Dado que los plazos pueden ser largos y los costes elevados, algunos propietarios optan por negociar una salida pactada con los okupas para reducir el impacto económico y agilizar la recuperación del inmueble.

¿Comprar una vivienda okupada puede ser una inversión rentable?

En caso de que estemos analizando la compra de la vivienda como una inversión, la compra de una vivienda okupada puede ser una oportunidad debido a su precio reducido, siempre y cuando seamos conscientes de los riesgos y complicaciones que llevará implícitos.

Inversores especializados compran este tipo de inmuebles planteando como un gasto extraordinario la negociación de la salida de los okupas o, simplemente, asumiendo el tiempo de resolución legal del desalojo para luego vender o alquilar la vivienda a precio de mercado. 

También debemos tener en cuenta que el acceso a la financiación para este tipo de compras es limitado por su situación irregular. Por ello, antes de considerar esta inversión, es fundamental evaluar los costes, los plazos y las posibles dificultades para asegurar que la rentabilidad sea realmente viable.